Vous avez pour objectif de mettre en location un bien immobilier meublé pour tirer profit des atouts de la LMNP ? Sachez que les conditions d’éligibilité sont moins contraignantes que celles de la location nue, mais que certains points méritent d’être mis en avant afin d’échapper à certains pièges. Dans cet article : tour d’horizon sur ces axes de vigilance.
Note importante : la non-éligibilité des passoires thermiques
Avant tout, que vous louez nu ou meublé, notez que les passoires thermiques ne sont plus éligibles à la mise en location. Ces dernières sont les logements étiquetés G au diagnostic de performance énergétique (DPE). La consommation annuelle maximale en énergie est de 450 kW/m² et cette loi est entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2023.
L’obligation de déclaration et d’immatriculation
Si, avec la location nue, vous êtes exempté de cette étape, vous devez en revanche vous conformer à certaines démarches administratives obligatoires en LMNP. Ce, sauf si vous réalisez une location occasionnelle au sein de votre résidence principale et si les loyers annuels n'excèdent pas un certain seuil.
Voici les démarches de déclaration et d’immatriculation de votre LMNP (sous un délai de 15 jours après le lancement de votre activité) :
- l’inscription sur l’INPI ou auprès du Greffe du Tribunal de commerces
- l’obtention du numéro SIRET
Lorsque vous immatriculez votre LMNP par le biais de l’INPI, les démarches ont pour objet la création d’un compte membre, le choix de la forme de l’entreprise, l’identité de l’entrepreneur (c’est-à-dire le bailleur), l’indication des informations concernant le bien mis en location, la date de début d’activité (en vue de la déduction des charges), ainsi que les options fiscales, c’est-à-dire le choix du régime.
Les 11 éléments obligatoires pour meubler un logement selon la loi Alur
La loi Alur impose la mise à disposition obligatoire d’onze éléments de mobilier. Si l’un d'entre eux n’est pas inclus dans le logement, celui-ci est considéré comme étant un logement non meublé, ce qui va générer des répercussions sur plusieurs niveaux :
- la déclaration de vos revenus : ceux-ci sont des BIC en location meublée, tandis qu’ils sont des revenus fonciers en location nue
- la fiscalité : vous êtes soumis au régime réel d’imposition ou au micro BIC en LMNP, tandis que c’est le régime foncier qui s’applique en location nue
Un inventaire de tous les biens et équipements est réalisé au cours d’un contrôle fiscal. Notons que la liste de ces 11 éléments de mobilier est annexée au bail commercial conclu entre les deux parties. Un checklist est alors effectué de manière contradictoire au moment de l’état des lieux avant remise des clés au locataire.
Quid de la bonne forme juridique pour faire de la location meublée via une société ?
Les personnes morales sont aussi éligibles à la LMNP. Ce sont les sociétés ayant pour forme juridique les SARL de famille (SARL immobilières) et les sociétés en nom collectif (SCI). En revanche, vous ne pouvez pas faire de la LMNP via une société civile immobilière (SCI) du fait de son imposition à l’impôt sur les sociétés, tandis que vous réduisez votre impôt sur le revenu avec la SARL de famille et la SNC.
Rappelons que ces personnes morales sont des sociétés de personnes qui supportent différents types d’activités (dont commerciales, artisanales, industrielles, etc.). La location meublée est une activité commerciale, tandis que les opérations supportées par les SCI sont de nature civile.
Les sociétés de personnes intègrent des individus qui s’associent dans la poursuite d’intérêts communs – en l'occurrence la location meublée d’un immeuble indivis. Attention, car dans une société de personnes, les associés endossent une responsabilité indéfinie et solidaire – à la différence de la société de capitaux, suivant laquelle la responsabilité des associés est limitée à leur apport.
